Q&A|横浜の賃貸はアーバン21情報センター

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大家向け賃貸情報


5.Q&A
不安・疑問について
私たちアーバン21ではこれまでのマンション・アパート経営から得た、管理・運営のノウハウによって、オーナー様が不安・疑問に思われる様々なご質問にお答えしております。また、オーナー様からのご要望を実際の賃貸経営に活かしていきたいと考え、これからの賃貸経営をお始めになられるオーナー様の「知りたいこと」「してほしいこと」に柔軟にお応えできる対応力にご注目ください。

Q. 募集はいつ頃から始めたらよいのでしょうか?
新築の場合は、竣工3ヶ月前から始めるのが一般的です。 但し、総戸数が30戸を越える建物は半年前から準備を始めることをお薦めいたします。
Q. 募集会社はどのような基準で選んだらよいのですか?
新築の場合は、竣工3ヶ月前から始めるのが一般的です。 但し、総戸数が30戸を越える建物は半年前から準備を始めることをお薦めいたします。
Q.管理会社を使わず自己管理を行う場合の注意点は?

まず入居者管理の面で注意しなければならない点は、
@毎月の家賃の集金と入金確認
A延滞の確認と督促
B滞納があった場合の回収
C苦情が発生した場合の対処
D解約時のルームチェックとリフォームの手配及び
敷金精算と再募集の依頼などです。

次に建物管理の面では、
@日常清掃
A各種設備の保守・点検・法定点検
B共用部分の公共料金の支払い
C経年変化に伴う建物修繕計画などの点に注意して
管理業務を行う必要があります。

マンションやアパートは高利回りの金融商品ではありません。 経年変化を定期的な修繕でリニューアルしたり、日常のメンテナンスも重要です。 放っておけば、老朽化してその資産価値を下げてしまいます。 大切な自己資産を守るためにも、綿密な管理計画を立てられることをお薦めいたします。

Q. 管理システムには通常、どのような種類のものが
あるのですか?
管理会社の管理システムは大きく分けると、次の3つ
のシステムになります。

@入居者募集システム(募集委託契約)  入居者を募集し賃貸借契約の仲介を行うシステムで、毎月の管理手数料は発生いたしませんが、家賃の集金、 延滞家賃の回収、苦情の対応など、煩雑な業務をオーナー様が行うことになります。

A入居者管理システム(管理委託契約)  入居者の募集から家賃の集金、苦情処理までの日常管理の管理会社がすべて行うシステムです。

B一括借り受けシステム(一括借り受け契約)  管理会社が第三者に転貸する事を前提に、オーナー様から建物を一括で借り受けるシステムです。 入居者の有無にかかわらず、管理会社からは契約した一定額の家賃が支払われ、基本的な管理・運営も管理会社が行います。 管理手数料は会社によって異なりますので、どの会社のどのシステムが自己の事業計画に最適かを検討し、 収支にあった無理のないシステムを導入されるのが良いでしょう。

Q. 管理会社を選定する時期はいつ頃がよいのでしょうか?
新築の場合、管理会社とは企画段階から交渉を始めることをお薦めいたします。 “貸すプロ”の意見を企画段階から反映させることで、適切な家賃設定や時代のニーズにあった間取り等の設計が可能となり、 竣工後の募集業務をスムーズに行うことができます。
Q. 管理会社はどのような基準で選んだらよいのですか?
まず管理実績を調べていただき、管理システムの稼動状況をチェックしてください。 入居者管理はクレーム対応が24時間体制であること、延滞家賃保証は無期限に付いていることが最低条件になります。 また建物管理に関しましては、自社で設計・施工セクションを持ち、建物ハードの専門家がいるかどうかが一つの目安となります。
Q. 滞納が発生した場合はどうなるのでしょうか?
家賃の滞納者に対しては当社が責任を持って対応・回収いたしますので、督促業務でオーナー様が煩わされることはありません。 また、延滞家賃は当社が100%保証いたします(フラッシュは除く)ので、家賃滞納による減収の不安はありません。
Q. 定休日や深夜に故障やクレームが発生した場合は?
当社では365日24時間体制で建物の管理を行っています。 緊急の事態が発生した場合も当社が責任を持って対応・問題処理を行いますので、 入居者からの直接オーナー様への連絡がいく煩わしさはありません。
Q. 一括借り受け契約において、満室状態が続くようであれば、他のシステムに変更できますか?
基本的に契約期間中に他の管理システムへの変更はできませんが、契約期間が終了し、 更新の際にシステム変更の意思表示をして頂ければ、新たなシステムでの契約が可能になります。 当社の場合、最初の1年間を一括で借り受け、 2年目からは入居者管理システム(マネージ)に移行する「ワンイヤーディペンドシステム」を管理システムメニューに加え、 オーナー様の選択肢を広げて、事業計画にあったシステムをご選択いただけるようにしております。

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